一、制定文件的目的和背景

2025年2月28日,市发改委、市住建局、市市监局联合制定出台《关于规范物业服务收费管理的通知》(长发改价调〔2025〕8号),自3月1日正式施行。为保持与市级政策有效衔接,进一步规范物业服务收费行为,结合我县实际,制定出台县级层面物业服务收费管理政策文件。

二、起草依据

根据《中华人民共和国价格法》、《湖南省定价目录》(湘发改价调规〔2023〕125号)、《湖南省物业服务收费管理办法》(湘发改价费规〔2022〕271号)及《关于规范物业服务收费管理的通知》(长发改价调〔2025〕8号)。

三、主要内容

《关于规范我县前期物业服务收费管理的通知》(长县发改发〔2025〕14号,以下简称《通知》)共有十七条,主要包括以下内容:    

一是明确了物业服务收费管理部门及权限。县发展改革局会同县住房城乡建设局负责实行政府指导价的物业服务收费标准的制定。发展改革局负责物业服务收费标准的备案审查。住房和城乡建设局负责物业服务质量的监督管理,督促物业服务人提供质价相符的物业服务。市场监督管理部门负责对违反相关法律法规和价格管理政策的行为进行监督检查和处罚。

二是明确了物业服务费收取分项目分等级基准价标准及组成。住宅物业服务项目包括:综合管理服务,公共区域清洁卫生服务,公共区域秩序维护服务,公共区域绿化日常养护服务,以及共用部位、共用设备设施日常运行、保养及维修服务等五项,根据服务内容、服务要求和设施设备配置等情况分为一级、二级、三级、四级,一个物业服务等级对应一个收费标准。同时,根据物业服务内容、服务特点、服务成本等因素变化,物业服务分项目收费标准可以在基准价上下浮动,浮动幅度综合小区物业服务成本、容积率、可收费面积、设施设备配置等因素确定。上浮幅度最高不得超过30%;服务内容达不到相应等级的,将进行适当下浮。

三是明确了空置房优惠幅度及要求。业主按照物业服务合同约定时间,为已办理房屋交付手续但未入住或未使用的空置房交纳物业服务费时,物业服务费实行阶梯式优惠,即:业主按照物业服务合同、交房公告(或者交付通知书)约定的房屋集中交付日期的次月起空置至第24个月(即空置期2年以内),按照物业服务收费标准的70%交纳物业服务费用;从第25个月空置期起至空置结束,按照物业服务收费标准的90%交纳物业服务费用。

文件自2025年5月1日起执行。截至2025年4月30日交纳空置房物业费已满24个月的,不享受新政策70%标准;截至2025年4月30日交纳空置房物业费未满24个月的,从2025年5月1日起,至最长满24个月的剩余月份按照70%标准交纳,满24个月后按90%标准交纳。

文件中的“空置24个月”,是空置享受70%优惠的最长期限,不是最低要求。采取预交物业费方式的,物业服务人按以上计算方式办理退费。

四是明确了备案审查相关要求。在业主大会成立之前,除别墅(专指带室外庭院独立成栋的商品住宅和联排商品住宅)以外的普通商品住宅物业服务收费实行政府指导价管理。实行政府指导价管理的普通商品住宅物业服务人在与建设单位完成物业承接查验移交完毕后三十日内,物业服务质量等级、物业服务内容报县住房城乡建设局审查,同时将具体物业服务费收费标准县发展改革局审查备案。物业服务企业在具体收费时,服务质量等级不得低于备案等级。

五是明确了整改期间物业服务费的缴纳义务人。买受人在查验收房时存在不符合法律法规或者购房合同约定的质量要求的,买受人与建设单位协商达成房屋整改和延期交房协议,整改期间的物业服务费由建设单位交纳。

六是明确公示制度。物业服务人应当按照规定在物业服务中心固定的醒目位置做好明码标价上墙公示,公示内容包括收费项目、计收方式、收费依据、物业服务质量等级及收费标准等。

七是明确了《通知》中未明确的物业服务收费事项执行要求。其他未明确的物业服务收费事项按照《湖南省物业服务收费管理办法》(湘发改价费规〔2022〕271号)规定执行。

八是明确了《通知》执行时间及有关要求。本通知自2025年5月1日起施行。之前有关物业服务收费政策与本通知规定不一致的,以本通知为准。执行期间如遇上级有新的规定出台,按新规定执行。

九是明确了本通知实施前已经县发展改革局备案审查并签订物业服务合同尚未到期的,物业服务及其收费等仍按原标准执行,合同到期后或终止解除后按本通知规定执行。 

附件:《关于规范我县前期物业服务收费管理的通知》(长县发改发〔2025〕14号)

长沙县发展和改革局    

2025年4月29日